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银行二抵贷业务走热风险何在?

2021-01-11 21:37

  2021年初,二抵贷业务再次走热。调查发现,多家银行推出二抵贷业务。值得关注的是,亦有贷款中介机构发布“首套抵押买二套”的消息,称可提供全流程服务,利率较低,并称贷款资金可进入楼市。

  二抵贷“涌动”

  所谓二抵贷,即住房二次抵押贷款业务,指未结清按揭贷款的住房抵押贷款。事实上,自2019年以来,已有银行陆续发力二抵贷业务。

  近日,调查发现,某贷款论坛上显示重庆银行推出信用卡“安居分”分期业务可办理按揭房二抵。就该产品的具体信息,重庆银行客服人员表示,该行的贷款产品中没有支持二抵押的,只有信用卡的“安居分”业务支持二抵,最长可分期10年,贷款金额不超过80万元,需通过指定渠道办理。

  重庆银行负责这一业务的一位客户经理介绍称:“这个业务是信用卡部门推出的,需要把借款额度承载在信用卡中,然后转给你的储蓄卡,在征信上显示的是信用贷款。还款方法主要有两种,一种是等额本息,一种是先息后本。”

  某城商行信用卡部人士表示,信用卡分期业务也可以申请到比较大的额度,甚至可以达到百万元,不过信用卡分期需要有特定的消费场景。

  上述重庆银行客户经理补充称,虽然“安居分”业务最高可申请70万元的额度,但如果超过30万元,需要进行受托支付。

  此外,据了解,二抵贷的消息亦在中介圈“蔓延”。上海某贷款中介在朋友圈发布相关信息提到:“房子里有按揭可以直接贷,首套抵押买二套,年化3.95%~4.55%,最长20年期,随借随还。”

  对此,浙江钱塘江金融研修院特邀研究员李庚南认为,近期一度盛行的二抵贷又开始趋热,既有商业银行资产荒驱使下对抵押物的需求,也有楼市的暗流涌动、股市机会显现诱发的资金需求,也不排除存量按揭贷款客户在疫情背景下财务状况劣化后的融资需求。

  存在合规、法律风险

  “从业务逻辑来看,‘二押’作为一种担保方式,对借款人还是有比较明显的制约作用,尤其是按揭贷款归还年数久远,贷款余额所剩不多的这类客户;2020年各行普惠考核压力巨大,通过二抵贷去拓展个人经营性贷款,增加普惠贷款投放和户数,不失为一种有效的方式。”一位不愿具名的某城商行普惠金融部负责人分析称。

  按照相关监管规制,商业银行开展房产二抵贷的风险点在于贷款资金用途。李庚南表示,“除了二抵贷资金直接或间接流入楼市、股市等投资领域为监管明令禁止外,通过房产二抵贷形式发放个人消费贷款等变相加杠杆行为显然也是审慎监管所禁止的。”

  一位资深银行人士认为,根据2007年9月27日原银监会发布的《中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知》,第三条明确规定,对已抵押房产,在购房人没有全部归还贷款前,不得以再评估后的净值为抵押追加贷款,虽然此文件颁发已经有13年之久,但并没有被废止,严格来讲,这项业务并不合规。

  在李庚南看来,作为一种普通的信用行为,二抵贷在现行的法律框架下,本身并无可厚非,但是将二抵贷放在特定语境下,从落实房地产调控政策、防范房地产市场风险和居民杠杆率风险等角度出发,则需更多审慎监管的考量,监管部门对二抵贷的态度一直很审慎。

  李庚南分析称,二抵贷的风险主要存在于以下方面:第一是合规性风险,银行发放房产二抵贷的贷款合规性风险除了是否符合上述监管规定外,还包括对借款人偿债能力的审核是否到位、期限是否合理,以及对贷后资金流向能否跟踪到位,会否出现资金被挪用投入楼市、股市等投资性领域的行为;第二是法律风险,二抵贷若是在与初次抵押债权人不一致情况下,发放二抵贷贷款的银行在受偿顺序上处于不利位置,而且二抵贷在行使抵押权方面也存在差异:在第一顺位抵押权人未提起实现担保物权之诉的情况下,第二顺位的抵押权人是否能够提起实现担保物权之诉,法务部门在这方面的认识尚存在分歧。

  此外,李庚南进一步表示,二抵贷融资模式本身固有的信用风险,以房产押后余值或升值部分来追加贷款的做法,对贷款银行而言,潜在的风险无疑是未来房地产市场的不确定性。郝亚娟张荣旺