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央行一纸通知下发 房贷利率要涨价?

2021-01-11 22:38

  房地产贷款市场再次迎来重磅新规。

  2020年12月31日,央行及银保监会联合发布了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》(以下简称《通知》)。

  《通知》的内容主要包含两个方面:一是将银行划分为五档,分别对各档银行房地产贷款和个人住房贷款在本行总贷款的占比做出上限要求,但住房租赁相关贷款暂不纳入统计,同时允许地方监管机构对第三、四、五档银行的上限做上下2.5个百分点的浮动;二是对超限银行规定了整改要求,即超限两个百分点以内的,过渡期两年,超限两个百分点及以上的,过渡期四年。

央行一纸通知下发 房贷利率要涨价?

  调整结构,控制资金供给端

  总体来看,《通知》是银行的“两条红线”,与监管对房企融资的“三条红线”相互配套。“三条红线”控制房企债务规模,压缩资金需求端。“两条红线”限制银行房贷业务占比,收紧资金供给,仍然延续“房住不炒”的调控思路,限制贷款流入房地产行业的规模。

  央行公布的数据显示,截至2020年9月末,金融机构贷款余额171万亿,房地产贷款49万亿,占比28.8%,其中个人住房贷款34万亿,占比20%。从这个角度而言,监管设计的房地产贷款集中度管理要求,已经充分考虑了当前的房地产贷款比例,对于银行的管理要求也是在平均值上下浮动,大行自由度更高,而中小行限制更严格。调控思路更偏向于结构的调整,而非整体规模的压降。

  分银行具体来看:

央行一纸通知下发 房贷利率要涨价?

  各银行2020半年报显示,碰到红线的银行占比在30%左右,主要是中小银行,这些银行在2021年必须降低房贷业务占比。如果考虑到房地产贷款和个人住房贷款的增速,到2020年底,接近或触碰红线的银行数量将在40%左右,这些银行则需要严控房贷的规模。

  结合银保监会主席郭树清在11月撰文《完善现代金融监管体系》中,对于“房地产是当前金融风险中最大灰犀牛”的定调,以及“房地产相关贷款占银行业贷款39%”的比例,温和稳步地对房地产行业去杠杆,将是未来几年的主旋律。

  新规背后的三点原因

  房地产市场的调控一直是近些年经济工作的重要内容。但对于金融机构而言,房地产贷款占比上限的管理,属于首次。其背后的原因可以从支持实体经济、资金流向、风险防控三个方面分析。

  第一,银行贷款需要更加偏向实体经济。

  在2020年初新冠肺炎疫情影响下,众多机构曾预测2020年房地产销售规模将下降最多10%,但现实恰好相反:

  成交量方面,2020年1-11月,全国商品房销售金额14.9万亿,同比增加1万多亿元,与2019年全年销售额仅差1万亿左右。2020年全年有望创下17万亿元的历史纪录。

  价格方面,全国商品房销售均价首次突破万元大关。

  投资方面,2020年1-11月,房地产投资累计同比5.0%……

  可以看到,无论是投资、销量还是价格,房地产行业都在逆势大幅增长。但在这些数据的另一面:

  2020年1-11月,社会消费品零售总额累计同比-4.8%;制造业投资累计同比-3.5%,基建投资累计同比1.0%,民间固定资产投资累计0.1%……

  因此,总结起来,房地产仍然快速增长,消费仍然萎靡不振,实体经济仍然恢复缓慢。房地产对于消费和其他行业的挤出效应已经毋庸置疑,如果仍然任由贷款向房地产领域流去,这种趋势无法得到遏制,一个向下的螺旋将逐渐形成:

  实体经济没利润→资金流向房地产,推高房价→高房价挤压消费,增加工业成本,抽空实体经济→实体经济没利润,资金进一步流向房地产……

  遏制这种循环,需要保证房地产贷款规模不再继续高速增长。通过控制银行中涉房贷款的上限,推动银行将信贷资源投放于消费,或房地产之外的其他生产、制造领域,保证实体经济领域融资的可得性。

  第二,进一步控制住房地产行业发展,保证在经济逐渐恢复的情况下,资金不过度流入房地产。

  为了应对疫情对于经济的影响,全球各国都向市场投放了天量货币,我国的M2、社融存量同比也都大幅度增长。

央行一纸通知下发 房贷利率要涨价?

  一揽子货币政策的实施虽然有效地为经济托底,但是当经济逐渐恢复时,如何退出货币政策,保证过量投放的货币不流入房地产,也是一个难题。而从今年楼市特别是一线楼市的情况来看,这种调控已经刻不容缓。