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2020年每天卖房近20亿元!恒大为了降负债有多拼?

2021-01-12 20:36


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   昨晚,地产巨头中国恒大发布2020年全年“成绩单”。三个数据值得关注:

  1、恒大实现合约销售额7232.5亿元,同比增长20.3%,超额111%完成6500亿元的年度销售目标;

  2、当年,恒大实现销售回款6531.6亿元,同比增长38.5%,创下历史新高。

  2020年是闰年,共有366天。简单计算,在刚刚过去的2020年里,恒大平均每天的卖房收入为19.76亿元,回款17.8亿元。

  3、平均每天近20亿元的销售额带来充沛的现金流,恒大的负债大幅下降。自3月宣布降负债以来,恒大9个月内有息负债已下降了1578亿元。

  恒大有多拼?

  今年恒大屡上热搜。各种“抢跑式”的打折促销手段和降负债举措为其贡献了很大一部分流量。

  商铺“不要钱”

  近日,恒大又出“奇招”,推出“商铺0元购”活动。即:在2021年1月31日前付清全款购买商铺,则可于2022年开始每年返还总房款的10%,分十年返还客户所有的购房款。简单来说,相当于一次性借给恒大一笔钱,恒大分十年还给你,同时送你个商铺,以此弥补你的利息等损失。

  不过,活动推出没多久恒大就回应称,恒大全国1300个楼盘中有极少数楼盘为了实现整体开业,对剩余商铺进行10年返租的清尾处理。并且强调,目前该清尾活动已结束。

  率先降价七折卖房

  去年,受疫情影响,楼市销售一度坠入冰点。在各大房企还在观望时,春节后恒大率先实施“网上卖房”、613个楼盘七五折优惠等一系列措施。

  进入金九银十,恒大又率先推出“全线七折”活动。仅仅两个月,便卖出1820亿元。

  分拆资产上市

  除了加快销售回款外,恒大还通过分拆资产上市、降低土储等方式,加快降负债。例如,物业的引资和分拆上市,为恒大带来约300亿港元的现金流。恒大物业于去年12月在港股上市,再募资约70亿港元。

  提前还债

  借深深房重组回A股失败,一度给恒大带来巨大的战投赎回压力。不过,11月份恒大公告称,1300亿的战投中,1257亿元战投转为普通股,剩余43亿元战投则由恒大现金回购。

  与此同时,恒大还提前偿还了多笔债务。如10月23日,恒大宣布已经提前偿还121亿港元债,据统计,10天内,恒大累计还债294亿元。

  为啥这么拼?

  2020年以来,房地产金融调控加码。

  去年8月份,住建部和人民银行在北京召开重点房企座谈会,形成了重点房企资金监测和融资管理规则。

  据媒体报道,这一新规主要涉及“三条红线”:房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%;房企净负债率不得大于100%;房企“现金短债比”不小于1。房企一旦“踩线”,则不能增加或需严控有息负债规模。房企完成上述目标的期限为2023年6月底前。

  过去几十年,房地产企业大都以高拉杆拉动快速扩张,负债率较高。但根据这项新规,绝大多数房企都不能“达标”。新规的实施可能在业内引起“巨浪”。

  万科董事会主席郁亮认为,这是行业重大游戏规则的改变,是对所有开发商的挑战,它也将预示着房地产金融红利时代的结束。

  如果从2020年上半年的财报来看,恒大上述三项指标均未达到监管要求,鉴于监管部门给出的3年时限,这就不难理解为何恒大几乎将所有经营重点放在降负债上。

  恒大的种种尝试实际上是房地产行业努力“降负债”的缩影。今年,房地产金融调控有望进一步趋严。

  首先是“三条红线”试点有望扩围。据媒体报道,央行、住建部近日再次召集重点房企举行座谈会,与会房企包括部分去年未参与试点的企业。有推测认为,未来不排除对房地产全口径贷款进行全面监测。

  其次,是另外两条“红线”划定,给银行也戴上了“紧箍咒”。

  央行和银保监会近日发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》,其中对房地产贷款和个人住房贷款占比均进行了限制。

  一是“房地产贷款占比”,大型银行不得超过40%,中型银行不得超过27.5%,小型银行不得超过22.5%。

  二是“个人住房贷款占比”,大型银行不得超过32.5%,中型银行不得超过20%,小型银行不得超过17.5%。

  今年房企偿债规模将突破1万亿

  政策紧缩的背后是房企偿债高峰的临近。监管层希望在短期痛苦之后,带来全行业抗风险能力的提高。