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蛋壳已碎 无人接盘

2021-04-12 19:40

  “照现在的危险形势,蛋壳估计撑不到今年年底了。”一年前的2020年5月底,一位行业头部的长租公寓机构高管对作者做出了这个预判。彼时,年初刚赴美上市的蛋壳公寓迎头赶上疫情,房屋空置率急剧攀升,蛋壳也因强制要求房东减租引发巨大争议。

  一语成谶。

  同年6月中旬,蛋壳CEO高靖被抓,引发多米诺骨牌效应。公司融资暂停,供应商开始上门讨债,房东租金被拖欠,租客身背租金贷无力脱身。一场波及上百万人的爆雷危机一度愈演愈烈。

  2021年4月6日,因未能及时充分准确披露信息等原因,纽交所宣布启动蛋壳公寓的摘牌程序,股票也被停止交易。截至3月15日的最后一个交易日,其股价仅为2.35美元/股,市值缩水为4.33亿美元,相比最高值已跌去8成。

  蛋壳爆雷至今,接盘方迟迟未定。蛋壳的投资方,老虎基金、愉悦资本、蚂蚁金服等机构从未发声;背靠贝壳的行业领头羊自如囿于自身亏损尚无力接手;传言中的收购方我爱我家(000560.SZ)早已意兴阑珊,公司董事长谢勇在2020年11月就曾告诉作者,他已甩手予公司专业线处理此事。

  这场风波已经远超商业层面的范畴。2020年11月,北京市住建委曾称,已成立专办小组,后续处理方案会及时公布。知情人士此前对作者称,监管方在梳理蛋壳上市前后账户资金走向,核查股东、高管履职情况,要求公司高管团队不得离职离境,与此同时,其也在协调与蛋壳开展租金贷的金融机构,妥善有序化解债务,及处置征信异议和投诉。

  目前看来,蛋壳公寓租金贷最大合作方微众银行,成为了最大的“兜底”方。2020年12月4日,微众声明称,蛋壳的租金贷客户不继续还贷,仍结清贷款。截至12月末,已有14.7万人结清租金贷,已结清贷款金额14.1亿元,结清金额占比93%。

  在蛋壳被纽交所摘牌后,一位曾深度参与过蛋壳重组的人士对作者表示,现在已经没有人会接盘蛋壳了,投资机构各自认倒霉,蛋壳的房源则由市场自主来消化。

  40万间房源无人接盘

  直到房东来敲门,北漂一族林悦(化名)才意识到问题的严重性。2019年10月,林悦租下了蛋壳在北京朝阳区一套二居室中的主卧,租金每月3000元。

  起初,在支付房租方式上,蛋壳管家称需要全款付一年房租或者选择租金贷,即林悦向金融机构申请信用贷款,银行将全年房租一次性打给蛋壳,租客按月向银行偿还租房贷款。蛋壳借此通过时间差沉淀大笔租金,用于快速扩充规模。

  到了2020年9月,蛋壳管家声称公司搞优惠活动,让林悦提前续约合同,每月可返500元现金。不想,刚住满一个月,便遭遇蛋壳爆雷。林悦不但面临被房东清退的困境,假如蛋壳破产无力退还剩余租金,他可能要继续偿还剩余租金贷。

  这也一度成为爆雷后租客们争议的焦点,最后,在监管方协调下,微众银行成为蛋壳爆雷事件的“兜底”方。

  去年12月4日,微众银行发布公告称,该行已研究制定出合法合规方案,帮助蛋壳租金贷客户不继续还贷,同时仍能结清贷款。具体方案为,蛋壳租金贷客户退租后,与微众银行签署协议,将退租后蛋壳公寓所欠客户的预付租金,用于抵偿客户贷款。

  去年年底,微众银行董事长顾敏在接受21世纪经济报道专访时透露,蛋壳预收和预付之间的差在15亿左右,如果把这个差平掉,它就是一间正常经营的公司,如果此时蛋壳停止扩张,只赚租金差,且随着疫情后市场回暖,租金正常上涨,蛋壳还有挽救的可能。但盘子一散,现值二十几亿的装修成为了真正的窟窿,这时难度就有点大了。

  除了流动性缺口之外,有知情人士称,2020年10月下旬,当时蛋壳公寓“账面上已经没钱了”,资金缺口在20亿至30亿元。

  事实上,对于接盘者而言,巨额资金只是难点之一。

  “补充现金流动性是必要的商业行为,但蛋壳这分散的40多万间房源,规模非常庞大,涉及几十万份合同,后续如何平缓过渡,工程量巨大,单家企业操作起来难度太大。”同策研究院资深分析师张吉辉对作者称。

  一位品牌长租公寓创始人亦对作者表示,蛋壳的商业信誉被极大破坏,除非接收方有强大的自有品牌做背书,否则租客怎么敢去租房,这么大规模的房源盘活成本非常高。

  纵观长租公寓行业,接盘方的选择面并不多。

  “长租公寓第一股”青客公寓连年亏损,屡陷破产传闻,旗下杭州市场房源早先已被建设银行旗下建融家园接手。左晖实控的自如虽是行业规模第一名,但仍旧亏损,甚至在蛋壳爆雷之后,外界也传言会波及自如。经济观察报报道称,自如对蛋壳兴趣不大,没有进一步深入洽谈。有趣的是,在蛋壳爆雷后,自如先后并购贝客、曼舍两家公寓机构,似在向行业释放利好消息。

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